전세권 설정 방법｜절차, 필요서류, 비용, 등기까지 한눈에 정리

전세권 설정 방법｜절차, 필요서류, 비용, 등기까지 한눈에 정리

아래는 전세권 설정 방법에 대한 자세한 설명입니다. 2025년 기준으로 최신 부동산 등기 절차와 함께, 임대차 계약과의 차이, 설정 비용, 주의사항까지 정리해드릴게요

 

 

 

전세권이란?

전세권(傳貰權)은 민법상 물권(物權)으로, 임대차와 달리 등기부등본에 등기되는 권리입니다.
전세금 반환과 사용·수익권을 법적으로 보장받기 위해 전세권 설정등기를 통해 권리를 확보할 수 있습니다.

• 임대차계약: 채권 → 등기 불필요, 권리 보장에 한계
• 전세권 설정: 물권 → 등기 필요, 법적 보호 강력

→ 특히 대항력이나 우선변제권이 불안정한 경우, 보증금이 클 경우 안전장치로 많이 사용됩니다.

 

 

 

전세권 설정 가능 대상

• 주택, 상가, 공장 등 부동산 전반에 설정 가능
• 부동산 소유자의 동의가 필수
• 일반 임대차와 달리, 소유자의 협조 없이 임의 설정 불가

 

 

 

전세권 설정 절차

1. 전세 계약 체결
   • 전세계약서를 작성하고 계약금을 지급합니다.
   • 이 단계에서는 일반 임대차계약과 동일하게 진행됩니다.
2. 전세권 설정 동의서 작성
   • 소유자가 전세권 설정에 동의한다는 ‘전세권 설정 동의서’를 작성해야 합니다.
   • 공동명의일 경우 모든 소유자 서명 필요
3. 등기소에 전세권 설정등기 신청
   • 관할 등기소 방문 또는 온라인(전자등기) 신청
   • 제출서류와 수수료 납부 후 등기 완료

 

 

 

제출서류 (2025년 기준)

서류	발급처	비고
전세권 설정등기 신청서	법원 등기소	등기소 비치 서식 사용
전세 계약서	계약 당사자	원본 + 사본 제출
등기권리증	집주인(소유자)	부동산 등기사항 증명
전세권 설정 동의서	집주인	공증은 선택사항
인감증명서	주민센터	집주인 인감과 일치해야 함
주민등록등본	세입자	최근 1개월 이내
부동산 등기부등본	인터넷등기소	최신본 제출
수수료 납부 영수증	등기소	등록면허세 포함

 

 

 

전세권 설정 등기 비용

• 등록면허세: 전세금의 0.2%
• 교육세 및 지방교육세: 등록면허세의 20% 추가
• 인지세: 계약 금액에 따라 (보통 2천만 원 이상부터 발생)
• 등기 수수료: 보통 1~2만 원 수준
• 대행 수수료: 법무사 이용 시 별도 (통상 20~30만 원)

예: 전세금 1억 원일 경우 → 등록면허세 약 20,000원 + 교육세 + 수수료 등 포함해 총 25~30만 원 예상

 

 

 

주의사항

• 임대인 명의 일치 여부 꼭 확인 (가족 등 명의자 다를 수 있음)
• 건물 일부에 대한 설정 불가 (일부 공간은 전세권 설정 불가, 전체 공간에 대해 설정)
• 등기부등본상 근저당권 유무 확인 필수
• 전세권은 자동 소멸되지 않음 → 전세 해지 후 반드시 말소등기까지 해야 함

 

 

 

전세권 해지 시 말소등기 방법

전세 종료 후에는 전세권 말소등기를 해야 재산권에 영향을 주지 않습니다.

 

말소등기 절차

1. 말소등기 신청서 작성
2. 임대인과 전세권자의 공동 서명
3. 등기소에 제출 (신청 수수료 별도)

말소등기 필요서류

• 전세권 말소등기 신청서
• 전세권 설정 당시 계약서
• 말소 동의서
• 등기부등본

 

 

 

전세권 설정 vs 확정일자 비교

항목	전세권 설정	확정일자
권리 형태	물권 (등기)	채권 (확정일자 부여)
법적 효력	우선순위 보장	일정 조건 시 우선변제권
등기 여부	필요	불필요
비용	높음	거의 없음
안정성	매우 높음	상대적으로 낮음
권리 행사	경매 가능	경매 가능 (우선순위 따라 한정)