보증금 안 돌려줄 때 대처 방법 문자 한 통 X 내용증명·임차권등기·지급명령까지 순서대로

보증금 안 돌려줄 때 대처 방법 문자 한 통 X 내용증명·임차권등기·지급명령까지 순서대로

이번 포스팅에서는 전세·월세 보증금을 제때 못 받을 때 어떻게 대처해야 하는지 알아보겠습니다. 막연히 “계속 연락”만 하면 시간만 끌리는 경우가 많아서, 증거를 남기고 기한을 걸고, 필요하면 법적 절차로 자연스럽게 넘어가는 순서를 기준으로 정리하겠습니다.

 

보증금 미반환, 먼저 이 3개부터 고정합니다.

• 계약 종료일 확인
• 보증금 반환 약속 시점 기록
• 내가 이사 나가야 하는 날짜 확정

이 3개가 정리돼야 “언제부터 지체인지”가 명확해지고, 이후 단계가 깔끔해집니다.

 

 

 

 

1단계 문자·카톡은 “요청”이 아니라 “통지”로 남깁니다.

감정 섞인 대화보다, 짧게 핵심만 남기는 게 유리합니다.

• 계약 종료일
• 보증금 금액
• 반환 기한
• 계좌 정보
• 미지급 시 다음 조치 예고

예시 문구입니다.

“계약 종료일은 1월 31일이며 보증금 1,000만원을 2월 3일까지 반환 요청드립니다. 기한 내 미반환 시 내용증명 발송 및 임차권등기명령 신청 예정입니다.”

 

 

 

2단계 “퇴거”는 했는데 못 받는 상황, 이게 제일 위험합니다.

집을 비워주고 열쇠까지 넘겼는데 보증금을 못 받으면, 심리적으로도 불리해지고 협상력도 떨어지기 쉽습니다.
그래서 가능하면 아래 원칙을 지키는 게 안전합니다.

• 원칙, 보증금 받고 퇴거
• 현실적으로 어렵다면, 임차권등기명령 준비
• 퇴거 날짜가 급하면, 임차권등기 후 이사

 

 

 

3단계 내용증명은 “분위기 압박”이 아니라 “증거 고정”입니다.

내용증명은 상대를 겁주려고 보내는 게 아니라, 내가 언제 어떤 요구를 했는지 객관적으로 남기는 장치입니다.

내용증명에 들어가면 좋은 항목입니다.

• 임대차 정보(주소, 계약기간, 보증금)
• 계약 종료 및 퇴거 예정 또는 퇴거 완료 사실
• 반환 요청 금액과 기한
• 미반환 시 조치(임차권등기, 지급명령, 소송)

 

 

 

4단계 임차권등기명령, “이사 나가도 권리 유지”가 핵심입니다.

보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가야 한다면, 임차권등기명령이 사실상 필수인 경우가 많습니다.
이걸 해두면 보통 이런 효과가 있습니다.

• 이사 후에도 보증금 반환 청구를 안정적으로 이어가기 쉬움
• 집주인 입장에서는 등기가 부담이라 합의가 빨라지는 경우가 많음
• 이후 소송·경매 단계에서도 정리가 수월해지는 경우가 많음

 

 

 

 

5단계 지급명령, 빨리 끝내고 싶으면 먼저 보는 카드입니다.

집주인이 “못 준다”가 아니라 “미룬다”에 가까운 경우, 지급명령이 빠르게 먹히는 편입니다.

• 장점, 절차가 비교적 빠른 편
• 변수, 상대가 이의신청하면 소송으로 넘어갈 수 있음

 

 

 

6단계 전세금반환소송, 버티면 결국 이걸로 갑니다.

상대가 계속 미루거나, “없다”로 버티면 소송으로 정리되는 경우가 많습니다.
이때 중요한 건 감정이 아니라 자료입니다.

• 임대차계약서
• 입금 내역(보증금 송금 증빙)
• 퇴거 사실(전출, 열쇠 반납, 인수인계 기록)
• 반환 요청 기록(문자, 녹취, 내용증명)

 

 

 

7단계 보증보험 가입자라면, 보험 청구 루트도 같이 봅니다.

전세보증금 반환보증 같은 상품에 가입돼 있다면, 임대인과 싸우기 전에 “보험 청구 요건”을 먼저 맞추는 게 더 빠를 때가 있습니다.
대체로 필요한 건 이런 것들입니다.

• 계약 종료 사실
• 반환 미이행 사실
• 통지 및 청구 서류

 

 

 

집주인이 “새 세입자 들어오면 줄게요”라고 할 때

이 말이 가장 흔한데, 여기서 계속 기다리면 시간이 끝없이 늘어납니다.
이럴 땐 약속을 문서로 바꾸는 게 핵심입니다.

• 반환일을 날짜로 확정
• 일부라도 먼저 지급 요청
• 기한 넘기면 내용증명과 임차권등기 진행

 

 

 

 

추가팁! 상황별로 이렇게 정리하면 덜 꼬입니다.

전세입니다.

• 확정일자, 전입신고 유지 여부 확인
• 등기부 근저당 등 선순위 확인

월세입니다.

• 보증금 규모가 작아도 절차는 동일하게 접근
• 관리비, 원상복구 정산은 별도 쟁점으로 분리

원상복구로 트집 잡는 경우입니다.

• 입주·퇴거 사진 확보
• 수리비 견적은 1곳만 말고 비교
• 합의서 없이 일방 공제는 바로 동의하지 않기

 

 

 

마무리

보증금 미반환은 “계속 연락해서 받는 문제”가 아니라, 기록과 기한으로 정리하고 필요하면 절차로 넘어가는 문제입니다. 문자로 반환 기한을 고정하고, 내용증명으로 증거를 남긴 뒤, 이사가 급하면 임차권등기명령으로 권리를 먼저 묶어두는 흐름이 가장 안전합니다. 상대가 계속 미루면 지급명령이나 전세금반환소송으로 넘어가 정리하면 됩니다.