집 명의 변경 방법｜증여·매매·상속·이혼 사유별 절차, 필요서류, 세금까지 완벽 정리

집 명의 변경 방법｜증여·매매·상속·이혼 사유별 절차, 필요서류, 세금까지 완벽 정리

가족 간 증여, 이혼, 상속, 혹은 매매로 인해

주택의 명의를 다른 사람 앞으로 변경해야 하는 경우가 종종 발생합니다.

하지만 집 명의 변경은 단순한 이름 바꾸기가 아니라

법적 등기 절차와 세금 신고가 수반되는 행위로,

사유에 따라 필요한 서류와 세금이 달라지므로 꼼꼼하게 준비해야 합니다.

 

이번 글에서는 2025년 최신 기준에 따라 집 명의 변경 방법을

사유별로 구분해 절차, 필요 서류, 세금, 주의사항까지 상세히 안내드립니다.

 

 

 

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명의 변경이 필요한 주요 상황

• 부모 → 자녀 증여
• 배우자 간 증여 또는 이혼 시 분할
• 상속 (사망으로 인한 명의 이전)
• 매매 (실거래를 통한 명의 변경)
• 명의신탁 해지 등 기타 법적 상황

사유에 따라 신고 방식, 취득세율, 필요 서류, 증빙 절차가 달라집니다.

 

 

 

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① 증여로 인한 명의 변경

절차 요약

1. 증여계약서 작성
2. 증여세 신고 및 납부
3. 증여자 명의의 등기서류 준비
4. 소유권 이전등기 신청

필요 서류

• 증여계약서
• 부동산등기부등본
• 가족관계증명서
• 증여세 납부 영수증
• 주민등록등본 등

 세금

• 증여세: 수증자 기준, 10~50% 세율
• 취득세: 3.5%
• 인지세: 없음

부모→자녀 간 증여 시, 10년 내 성인 자녀는 5천만 원까지 비과세 공제

 

 

 

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② 매매로 인한 명의 변경

절차 요약

1. 매매계약서 작성
2. 잔금 지급
3. 취득세 신고 및 납부
4. 소유권 이전등기 신청

필요 서류

• 매매계약서
• 부동산거래신고필증
• 잔금지급 내역
• 인감증명서, 주민등록등본
• 신분증

세금

• 취득세: 1.1~3.5%
• 인지세: 매매가 1억 초과 시 7만~15만 원

정상 매매는 세무조사 위험이 낮음

 

 

 

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③ 상속으로 인한 명의 변경

절차 요약

1. 사망 신고
2. 상속인 확정 및 협의 분할
3. 상속세 신고
4. 소유권 이전등기 신청

필요 서류

• 가족관계증명서
• 사망진단서, 제적등본
• 상속재산 분할협의서
• 상속세 납부 영수증
• 유언장(있는 경우)

세금

• 상속세: 공제 후 과세표준에 따라 과세
• 취득세: 2.8%
• 인지세: 없음

지분상속 및 단독 등기 모두 가능

 

 

 

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④ 이혼으로 인한 명의 변경

절차 요약

1. 재산분할 협의 또는 판결
2. 등기 원인서류 준비
3. 취득세 신고 및 납부
4. 소유권 이전등기 신청

필요 서류

• 이혼판결문 또는 협의서
• 등기부등본
• 취득세 납부 영수증
• 신분증, 인감증명서

세금

• 취득세: 2%
• 증여세: 공동명의인 경우 면제 가능
• 인지세: 없음

일방 증여 형식이면 증여세 부과 가능성 있음

 

 

 

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등기소에서 하는 최종 절차

• 전국 등기소 방문 또는 법무사 대행
• 전자등기 신청도 가능 (정부24)
• 수수료: 본인 신청 시 약 3~4만 원
• 법무사 대행 시 10만 원 이상

소유권이전등기 완료되어야 명의 변경 효력 발생

 

 

 

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 명의만 바꾸는 건데 왜 취득세를 내야 하나요?

• 명의 변경은 실질적으로 재산이동이기 때문에 세금이 발생합니다.

Q. 부부 간에도 세금이 있나요?

• 경우에 따라 취득세 또는 증여세가 부과될 수 있습니다.

Q. 부모 집을 내 명의로 바꾸면 무조건 증여세 내야 하나요?

• 증여세 공제한도(성인 5천만 원) 이내면 비과세됩니다.

Q. 등기소는 꼭 방문해야 하나요?

• 정부24를 통한 비대면 전자등기 신청도 가능합니다.

 

 

 

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마무리 요약

• 사유별 절차와 세금 다름
• 소유권이전등기 완료가 핵심
• 취득세·증여세 반드시 확인
• 잘못된 변경은 세무조사 위험 있음

집 명의 변경은 사유에 맞게 정확한 절차와 세금신고로 안전하게 진행하세요.