임대차 계약서 쓰는 법｜전·월세 계약 시 필수 항목과 작성 요령 정리

임대차 계약서 쓰는 법｜전·월세 계약 시 필수 항목과 작성 요령 정리

임대차 계약서는 임대인과 임차인 간의 권리·의무를 명확히 기록한 공식 문서입니다.
계약서를 잘못 작성하면 분쟁 발생 시 보증금 보호, 계약 해지, 원상복구, 인상 문제 등에서 큰 피해를 입을 수 있습니다.

특히 요즘은 중개사 없이 직접 계약하는 '직거래'도 많아졌기 때문에,
기본적인 계약서 작성법은 누구나 알고 있어야 안전한 거래가 가능합니다.

 

 

 

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임대차 계약서 작성 전 반드시 확인할 사항

• 등기부등본 열람: 임대인이 실제 집주인인지 확인, 근저당권·압류 여부 확인
• 건물 상태 점검: 하자 여부, 보일러·수도·가스 등 작동 확인
• 중개사 여부 확인: 자격증·등록번호 확인 / 직거래 시 신분·계좌명 확인 필요

 

 

 

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임대차 계약서 기본 양식 구성

항목	설명
계약 당사자	임대인(집주인)과 임차인(세입자) 이름, 주소, 연락처
목적물 표시	주택 주소, 면적, 구조 등
계약 유형	전세인지 월세인지, 보증금과 월세 구분
계약 기간	보통 2년 기준, 시작일과 종료일 명시
보증금	액수, 지급일, 반환 방식
월세	금액, 납부일, 계좌명
관리비	별도 여부, 항목별 분담 기재 가능
중도해지 조항	해지 조건과 위약금
특약사항	이사일, 주차, 수리 책임 등

 

양측 서명 또는 날인(지장) 필수, 계약일 기준 날짜 명확히 작성

 

 

 

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계약서 작성 요령 및 문장 예시

• 기간 명확히: “2025년 5월 15일부터 2027년 5월 14일까지 2년간”
• 보증금·월세 구분: “보증금 ₩10,000,000 / 월세 ₩300,000 매월 1일 지급”
• 관리비 항목 구체화: “공용관리비는 임차인 부담, 전기/수도는 실사용량 기준”
• 특약사항 예시: “입주 후 1개월 내 벽지 하자 발견 시 무상 보수 가능”

숫자와 한글 병기, 계좌명·계좌번호 정확히 기재
특약은 말로 하지 말고 직접 계약서에 기재

 

 

 

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확정일자와 전입신고의 중요성

1. 전입신고: 동주민센터 또는 정부24에서 가능
2. 확정일자 받기: 계약서에 날짜 도장 찍어 효력 발생

둘 다 해야 대항력 + 우선변제권 확보
확정일자만 있고 전입신고 없으면 대항력 없음 (보증금 회수 불이익)

 

 

 

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자주 생기는 계약서 실수

• 특약을 구두로만 협의 → 분쟁 시 효력 없음
• 보증금 일부 입금만으로 계약 완료 착각 → 계약서에 잔금일 명시 필요
• 대리인이 계약 → 위임장, 인감증명서 필수 확인
• 건물 주소와 등기부 주소 불일치 → 등기부등본 필수 확인

 

 

 

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중개사 없이 직거래 시 유의사항

• 등기부등본으로 명의 확인
• 계좌 명의자 = 임대인 일치 확인
• 계약서 2부 작성 후 양측 1부씩 보관
• 입주 전 사진 촬영 → 하자 분쟁 방지
• 계약금·보증금은 계좌이체로 기록 남기기

 

 

 

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재계약 시 유의사항

구분	설명	주의사항
묵시적 갱신	임대인 통보 없고 임차인 계속 거주 시 자동 연장	기존 조건 유지 / 해지 시 3개월 전 통보 필요
명시적 재계약	새 계약서 작성, 조건 변경 가능	보증금·월세 조정 시 확정일자 다시 받아야 함

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전세·월세 유형별 계약서 작성 예시

전세 계약 예시

• 기간: 2025년 6월 1일 ~ 2027년 5월 31일
• 보증금: ₩30,000,000
• 관리비: 월 70,000원, 정액
• 특약: 벽지·장판 하자 발생 시 1개월 내 임대인 수리

월세 계약 예시

• 기간: 2025년 6월 1일 ~ 2026년 5월 31일
• 보증금: ₩5,000,000
• 월세: ₩350,000 / 매월 말일 지급
• 관리비: 별도, 실사용 기준
• 특약: 반려견 1마리 허용 / 퇴실 시 청소비 50,000원 차감

 

 

 

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확정일자 효력과 타이밍

• 확정일자란: 보증금 우선 보호를 위한 날짜 인증
• 신청처: 주민센터 방문 또는 정부24
• 효력: 도장이 찍힌 그 날짜부터 발생

전입신고 없이 확정일자만 있어도 대항력 없음
두 절차 모두 완료해야 보증금 법적 보호 가능

 

 

 

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임대차 보호법 요점 정리

항목	내용
계약갱신요구권	임차인은 1회에 한해 2년 연장 요구 가능 (임대인 특별 사유 없이는 거절 불가)
전월세 신고제	보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 의무 신고
전세사기 예방	근저당권, 가압류 확인 필수 / 확정일자+전입신고는 최소 방어 장치

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특약사항 작성 시 유의사항 정리

작성 요령	예시
책임소재 명확히	“화장실 변기 고장은 입주 후 1개월 이내 임대인이 수리한다.”
액수·시기 구체화	“퇴거 시 청소비 5만 원 차감, 퇴실일 당일 오전 10시까지 이사 완료”
입주 조건 기재	“임차인은 반려견 1마리 키우는 조건으로 입주하며, 훼손 시 복구 비용 부담”

 

“서로 협의한다”는 모호한 문구보다는 책임·범위를 구체적으로 명시

 

 

 

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마무리 정리

임대차 계약서는 단순한 종이가 아니라, 금전과 권리를 지키는 법적 장치입니다.
계약 당사자의 정보와 금전 항목, 기간, 특약만 명확히 작성하면 누구든 실수 없이 작성할 수 있습니다.

전입신고 + 확정일자는 반드시 처리하고, 직거래 시엔 통장명, 등기부, 계약금 이체기록, 사진 촬영 등까지 꼼꼼히 챙기면 분쟁을 예방할 수 있습니다.