부동산 근저당 설정 총정리｜은행 대출받을 때 왜 집에 근저당을 거는가?
부동산 근저당 설정 총정리｜은행 대출받을 때 왜 집에 근저당을 거는가?
“부동산 등기부에 왜 은행 이름이 써있죠?”
“대출을 받았는데 내 집에 근저당권이 설정되었대요.”
“근저당은 담보대출이 끝나면 자동으로 없어지는 건가요?”
부동산을 담보로 대출을 받을 때 흔히 등장하는 용어가 바로 근저당권 설정입니다.
등기부등본을 보면 내 이름 아래에 ‘OO은행 근저당권’이 기재되어 있는 걸 보고 깜짝 놀라는 경우도 많습니다.
하지만 이는 정상적인 절차이며, 정확히 이해하고 관리하는 것이 매우 중요합니다.
이번 글에서는 근저당권의 개념부터 설정 절차, 비용, 말소 방법, 유의사항까지
부동산 담보대출을 받을 때 반드시 알아야 할 핵심 정보를 정리해드립니다.
근저당이란?
근저당권(根抵當權)이란, 일정 한도 내에서 반복되는 채무를 담보하기 위해 설정하는 담보물권입니다.
즉, 은행이나 금융기관이 집이나 건물 등 부동산을 담보로 대출을 해줄 때,
그 부동산에 일정 금액까지 돈을 받을 수 있는 권리를 미리 등기해두는 것입니다.
핵심 요약
- 채무가 확정되지 않은 상태에서 일정 한도로 미리 담보 잡는 방식
- 대출이 끝나도 자동 말소되지 않음 → 반드시 근저당 말소 등기 필요
근저당권 vs 저당권의 차이
| 구분 | 근저당권 | 저당권 |
|---|---|---|
| 설정 방식 | 일정 한도 내 반복적인 채무 보장 | 특정 채무 1건만 보장 |
| 활용 용도 | 부동산 담보대출 대부분 | 드물게 사용됨 |
| 법적 특징 | 확정 전까지는 채무금액이 정해지지 않음 | 채무금액이 확정되어 있음 |
| 설정액 | 실제 대출금보다 높게 설정 | 실제 채무액만큼 설정 |
은행 담보대출은 거의 대부분 근저당 방식으로 처리됩니다.
근저당 설정 절차
- 금융기관 대출 심사 승인 → 부동산 담보 조건 확인
- 등기소에 근저당 설정 등기 신청 → 보통 은행 측에서 대행
- 등기부등본에 근저당권자(은행명), 채권최고액 명시 → 설정 완료 후 대출 실행
- 채무 변제 완료 후 근저당 말소는 별도 신청 필요
채권최고액이란?
채권최고액이란 실제 대출금이 아닌, 담보로 확보한 최대 한도를 말합니다.
예: 1억 원 대출 시 → 채권최고액은 보통 1.2~1.3억 원 설정
(이자는 물론 연체 이자, 비용 등까지 포함한 금액으로 계산)
실제 대출금보다 많다고 놀랄 필요 없음. 은행 리스크 보호용 조치입니다.
근저당 설정 비용
| 항목 | 금액(예시) |
|---|---|
| 등록면허세 | 채권최고액의 0.24% (서울기준) |
| 교육세 | 등록세의 20% |
| 증지·인지세 | 보통 수천 원~2만 원 내외 |
| 등기대행 수수료 | 대출은행이 대행 시 약 5만~10만 원 |
총 비용은 채권최고액이 높을수록 증가합니다.
보통 수십만 원 단위로 예상하시면 됩니다.
근저당 말소 방법
대출을 모두 갚았다고 해서 자동으로 근저당이 지워지는 것은 아닙니다.
별도의 말소등기 절차를 반드시 밟아야 합니다.
말소 절차
- 은행에 말소 요청 → 말소 서류 수령
(말소위임장, 인감증명서, 말소등기 신청서 등) - 등기소에 말소등기 신청 → 본인이 직접 또는 법무사 대행
- 등기부등본에서 근저당권 말소 확인
은행이 알아서 해주지 않음, 반드시 본인 또는 대리인이 신청해야 합니다.
근저당 설정 시 주의사항
- 전세 세입자와의 순위 관계 확인
→ 근저당이 먼저 설정되면 세입자 보호 우선권이 떨어짐 → 전입신고 및 확정일자 여부 중요 - 채권최고액과 실제 채무액 혼동 금지
→ 근저당 설정액이 크다고 빚이 많은 건 아님 - 공동소유 부동산은 전원 동의 필요
→ 지분 공유자 동의 없이 단독 설정 불가 - 매매 시 근저당이 있으면 매수자가 불리
→ 잔금 전에 말소 또는 근저당 없는 상태로 이전받는 것이 원칙
마무리 정리
- 부동산 근저당은 담보대출을 위한 법적 장치로, 매우 일반적인 절차입니다.
- 설정 후 대출을 모두 갚았더라도 말소등기를 하지 않으면 계속 등기부에 남아 있습니다.
- 등기부등본 상 근저당이 있다면, 해당 부동산은 담보 제공 중이므로 매매 시 주의해야 합니다.
내 집 등기부등본은 가끔씩 확인하고,
대출 상환 후에는 반드시 근저당 말소도 챙겨야 진짜 내 집이 됩니다.