확정일자·전입신고 방법 및 절차｜전세보증보험, 주의사항까지 총정리

확정일자·전입신고 방법 및 절차｜전세보증보험, 주의사항까지 총정리

“전세 계약을 했는데 확정일자 꼭 받아야 하나요?”
“확정일자와 전입신고는 뭐가 다른가요?”

전세나 반전세 계약을 체결했다면 반드시 확인해야 할 것이 바로 전입신고와 확정일자입니다.
이 두 가지 절차를 정확하게 이행해야만, 전세보증금에 대해 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

2025년에도 여전히 전세사기 리스크는 존재하며,
보증금을 지키기 위한 최소한의 장치는 확정일자와 전입신고입니다.

이 글에서는 전입신고와 확정일자란 무엇인지,
어떻게 신청하고 어떤 순서로 해야 하는지, 전세보증보험과의 관계까지 정리해드립니다.

 

 

 

확정일자란?

확정일자란, 임대차 계약서에 대해 국가기관이 ‘이 문서가 언제 작성되었는지를 공적으로 확인해주는 제도’입니다.
이는 법원, 주민센터 등 공적기관에서 도장을 찍어주는 방식으로 이뤄지며,
주택임대차보호법 제3조의2에 근거합니다.

 

확정일자를 받으면, 전세보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리(우선변제권)이 생깁니다.
단, 전입신고가 먼저 선행되어 있어야 확정일자와 함께 대항력도 확보할 수 있습니다.

 

 

 

전입신고 vs 확정일자 차이

항목	전입신고	확정일자
목적	거주 사실을 국가에 등록	임대차 계약의 공식 날짜 인증
효력	대항력 (보증금 보호)	우선변제권 (경매 시 보호)
신청처	주민센터, 정부24	주민센터, 법원 등
요건	실제 거주 예정 + 14일 이내 신고	임대차 계약서 지참 필요
비용	무료	보통 600원 내외

 

둘 다 있어야 보증금 보호가 완전합니다!
전입신고만 하면 대항력만 있고, 확정일자만 받으면 우선변제권만 있습니다.

 

 

 

확정일자 받는 방법

1. 주민센터 방문 신청

준비물
- 임대차계약서 원본
- 본인 신분증
- 도장 또는 서명

절차
1. 관할 주민센터 방문 (이사할 집 주소지 기준)
2. ‘확정일자 부여 신청서’ 작성
3. 계약서 원본에 ‘확정일자 도장’ 날인 받기
4. 수수료 납부 (600원 전후)

소요 시간
- 보통 5~10분 내외
- 확정일자 도장은 임대차계약서 원본의 여백 또는 끝장에 직접 찍힘

 

2. 온라인 확정일자 신청 (제한적 가능)

• 전자계약 시스템(HUG 등) 이용 시 자동 부여 가능
• 종이계약서의 경우 온라인 신청 불가

전자계약은 확정일자가 자동 처리되지만 전입신고는 별도로 직접 해야 함

 

 

 

전입신고 절차 (확정일자와 병행 필수)

신청 방법

1. 온라인(정부24): 공동인증서 로그인 → 전입신고 → 정보 입력 → 완료
2. 오프라인(주민센터): 신분증 지참 → 전입신고서 작성 → 접수

전입신고는 이사 후 14일 이내에 해야 하며,
확정일자보다 먼저 하거나 같은 날 함께 처리하는 것이 가장 안전합니다.

 

 

 

신청 순서 요약

1. 실제 입주 → 전입신고 먼저
2. 주민센터에서 계약서로 확정일자 도장 받기

전입신고 후 같은 날 확정일자 받는 것이 이상적
두 절차 모두 마쳐야 보증금 보호에 빈틈이 없습니다

 

 

 

확정일자·전입신고와 전세보증보험의 관계

• 전세보증금반환보증 가입 시 확정일자와 전입신고 완료 필수
• 가입 시점 기준으로 확정일자·전입일이 일정 기간 내여야 함
• 지연 시 보증가입 거부 또는 보험금 청구 제한 가능

 

 

 

주의사항 및 팁

• 계약서 사본으로는 확정일자 도장 불가 → 반드시 원본 지참
• 계약일로부터 1년 이상 경과 시 확정일자 효력 제한 가능
• 확정일자 찍힌 계약서는 분실하지 말고 안전 보관
• 전입신고 후 주민등록등본 주소지 확인 필수

 

 

 

마무리 요약

항목	요약 내용
확정일자 목적	계약일 기준 법적 우선변제권 확보
전입신고 목적	대항력 확보 (실제 거주 증명)
신청 장소	주민센터 방문 필수 (온라인은 제한적)
필요 서류	계약서 원본, 신분증, 도장
수수료	확정일자 약 600원 / 전입신고 무료
보험 연계	전세보증보험 가입 요건으로 필수

 

전입신고와 확정일자, 둘 중 하나라도 빠지면 전세보증금 보호에 큰 구멍이 생깁니다.
특히 전세사기 피해가 반복되는 지금,
이 두 절차는 단순한 ‘형식’이 아닌 임차인의 생명줄입니다.
이사와 동시에 확정일자 및 전입신고를 꼼꼼히 챙기세요.