전세 계약 연장 증액·동결 협상｜5% 룰 활용, 시세 근거 잡기, 재계약 문구까지

전세 계약 연장 증액·동결 협상｜5% 룰 활용, 시세 근거 잡기, 재계약 문구까지

전세 연장은 “집주인 마음”으로만 결정되는 것처럼 느껴지지만, 실제로는 타이밍과 프레임을 제대로 잡으면 결과가 달라지는 경우가 꽤 많습니다.

이번 포스팅에서는 전세 계약을 연장할 때 보증금을 올려야 하는지, 동결로 밀고 가려면 어떤 근거와 말이 필요한지, 그리고 재계약서에 무엇을 남겨야 분쟁이 줄어드는지까지 협상 포인트를 정리해보겠습니다.

 

 

 

1) 먼저, 내가 “갱신청구권”을 쓰는 상황인지부터 구분

전세 연장은 크게 두 갈래로 나뉩니다.

• 계약갱신청구권을 행사해서 연장하는 경우
  이 경우에는 임대료(보증금 포함) 증액이 통상 5% 범위 내에서 제한되는 구조로 많이 설명됩니다. 그래서 “집주인이 10% 올리자”라고 말해도, 임차인이 갱신청구권 프레임으로 들어가면 협상 카드가 생깁니다.
• 서로 합의해서 ‘새 계약’처럼 다시 쓰는 경우
  이 경우는 종종 5% 프레임이 흐려지면서, 집주인이 시세대로 크게 올리려는 방향으로 대화가 바뀌기도 합니다. 그래서 “연장”이라고 말은 해도 문서 형태가 ‘신규’처럼 바뀌는지 반드시 확인하셔야 합니다.

여기서 포인트는 하나입니다. 내가 어떤 방식으로 연장하는지에 따라 협상 레버가 달라집니다.

 

 

 

2) 증액이든 동결이든, 협상은 “근거 싸움”

집주인도 세입자도 결국 마지막엔 시세 이야기로 갑니다. 그래서 근거를 이렇게 준비하시면 좋습니다.

• 같은 단지, 같은 평형, 비슷한 층수의 최근 전세 시세 2~3개
• 바로 옆 동이나 인근 단지까지 확장한 보조 시세 1~2개
• 현재 우리 집 컨디션을 설명할 포인트
  예를 들어 누수 이력, 옵션 노후, 도배 상태, 단열, 주차, 소음 같은 것들입니다.

여기서 중요한 건 “최저가만” 들고 가면 설득력이 떨어진다는 점입니다. 중간값 중심으로 잡고, 우리 집이 불리한 요소가 있으면 그만큼 조정하는 방식이 말이 됩니다.

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3) 동결 협상은 “집주인의 리스크를 대신 덜어준다”로 접근

동결을 원하면 “못 올려요”보다 “올릴 이유가 줄어드는 제안”이 효과가 좋습니다.

• 빠른 확답
  만기 직전에 흔들리면 집주인도 새 세입자 구할 시간 때문에 압박을 받습니다. “이번 주 안에 재계약 확정하겠다”는 제안은 동결 카드가 됩니다.
• 집 관리 약속을 문서로
  “원상복구 깔끔히 하겠다”, “소모품 수준은 내가 정리하겠다” 같은 말을 특약으로 남기면 집주인은 심리적으로 편해집니다.
• 중간 점검 허용
  집주인이 불안해하는 건 ‘집 상태’입니다. 6개월~1년 단위로 점검 협조를 넣어주면 동결이 쉬워지기도 합니다.

제가 본 실사례로, 집주인이 300만 원 증액을 요구했는데 세입자가 “동결 대신 계약서를 빨리 쓰고, 도배는 퇴거 때 확실히 정리하겠다”를 특약으로 넣으면서 동결로 마무리된 경우가 있습니다. 집주인이 새 세입자 구하는 리스크와 공실 스트레스를 더 싫어했던 케이스입니다.

 

 

 

4) 증액 협상은 “한 번에 올리기”보다 “방식”을 바꿔보는 게 포인트

증액이 불가피해 보이면, 금액 자체보다 구조를 바꿔서 체감 부담을 낮추는 방식이 있습니다.

• 분할 증액
  예를 들어 계약 시작 시 일부, 몇 달 뒤 일부처럼 합의하는 방식입니다. 집주인이 동의하면 체감이 확 달라집니다.
• 보증금 일부 증액 + 월세 소폭 전환
  목돈이 빡빡한 경우에 현실적인 카드입니다. 다만 월세 전환은 장기 총비용이 늘 수 있으니, “내가 감당 가능한 월 고정비” 기준으로만 제안하셔야 합니다.
• 대신 조건을 얻기
  증액을 받아주되, 보일러 교체나 창호 수리처럼 내가 꼭 원하는 개선을 특약으로 받는 방식입니다. 그냥 올려주기만 하면 손해감이 커지고 갈등도 남습니다.

 

 

 

5) 협상 타이밍이 성패를 가릅니다.

연장 협상은 늦게 시작할수록 집주인이 강해집니다. 이유는 간단합니다. 시간이 없으면 세입자가 불리합니다.

• 만기 2~3개월 전에는 시세 근거를 정리해두는 게 좋습니다.
• 실제 협상은 만기 전 일정 구간에 가능하지만, 핵심은 “서로 움직일 시간이 남아 있을 때” 시작하는 것입니다.

특히 집주인이 갑자기 “오늘 결정해요”처럼 몰아붙이면, 그건 협상이라기보다 압박인 경우가 많습니다. 그럴수록 자료를 들고 “오늘은 방향만 잡고, 문구는 내일 확정하자”로 호흡을 끊는 게 도움이 됩니다.

 

 

 

6) 재계약서에 꼭 남겨야 할 문구

구두 합의는 나중에 기억이 달라집니다. 연장 계약에서 자주 터지는 분쟁 포인트는 아래입니다.

• 계약기간 시작일과 종료일
• 보증금 증액분 지급일, 지급방법, 미지급 시 처리
• 중도해지 합의가 있었다면 조건과 중개수수료 부담
• 수리 책임 범위
• 관리비 포함 범위와 정산 방식

추가팁! “동결로 합의했는데 계약서에는 시세대로 적고 차액은 따로 주자” 같은 제안이 나오면 피하시는 게 안전합니다. 나중에 분쟁이 생기면 그 문서가 그대로 기준이 될 가능성이 큽니다.

마무리하자면, 전세 연장 협상은 “말 잘하는 사람”이 이기는 게 아니라 “프레임을 먼저 잡는 사람”이 유리합니다. 갱신 방식부터 정리하고, 시세 근거를 3~5개만 깔끔하게 준비한 뒤, 동결은 집주인 리스크를 줄이는 제안으로, 증액은 구조를 바꾸는 방식으로 접근해보시면 체감 결과가 달라질 수 있습니다.