등기부등본 보는 법｜표제부·갑구·을구 핵심 체크, 근저당·가압류 위험신호, 계약 전 5분 점검법

등기부등본 보는 법｜표제부·갑구·을구 핵심 체크, 근저당·가압류 위험신호, 계약 전 5분 점검법

부동산 계약할 때 “등기부등본만 제대로 봐도 큰 사고는 피한다”는 말이 괜히 나온 게 아닙니다.
겉으로는 멀쩡해 보이는 집도 등기 한 장에 근저당, 가압류, 신탁 같은 위험 요소가 줄줄이 숨어 있는 경우가 많습니다.
이번 포스팅에서는 등기부등본을 처음 보는 분도 바로 실전에 써먹을 수 있게, 표제부·갑구·을구를 어떻게 읽는지, 어떤 항목이 나오면 조심해야 하는지, 계약 전에 5분 안에 끝내는 점검 순서까지 정리하겠습니다

 

 

 

등기부등본 정체

요즘은 “등기부등본”이라고 부르지만, 공식 명칭은 등기사항증명서로 많이 나옵니다.
핵심은 이 문서가 “이 부동산의 권리관계 기록”이라는 점입니다.
소유자가 누구인지, 담보가 얼마나 잡혀 있는지, 압류나 경매 진행이 있는지 같은 게 여기 들어갑니다.

중요한 전제도 하나 있습니다.
등기부는 “집 상태”가 아니라 “권리 상태”를 보는 문서입니다.
벽지나 누수 같은 건 안 나오고, 대신 돈과 소유권이 어떻게 엮여 있는지가 적나라하게 나옵니다.

 

 

 

발급·열람 포인트

등기부는 인터넷등기소에서 열람·발급하는 방식이 제일 흔합니다.
무인발급기나 등기소 방문으로도 가능합니다.

여기서 실전 팁이 있습니다.
계약서 쓰기 직전에 “당일 최신본”으로 다시 뽑는 습관이 안전합니다.
하루 사이에 근저당이 추가로 설정되는 경우도 실제로 있기 때문입니다.

 

 

 

구성 이해

등기부는 크게 3덩어리로 보면 됩니다.

• 표제부: 이 부동산이 “무엇인지” 정보
• 갑구: 소유권 관련 기록
• 을구: 소유권 외 권리, 즉 담보·채권·제한물권 기록

처음 보는 분은 갑구만 보고 끝내는 경우가 많은데, 사고는 보통 을구에서 터집니다.
을구를 끝까지 보는 게 핵심입니다.

 

 

 

표제부 체크

표제부는 “주소만 맞나” 수준으로 넘기기 쉬운데, 여기서부터 틀리면 전부 꼬입니다.
아래를 확인합니다.

 

소재지·동호수

• 계약하려는 호수와 등기부 표제부가 정확히 일치해야 합니다.
• 오피스텔이나 다세대는 동·호가 비슷해서 한 글자만 틀려도 다른 집이 될 수 있습니다.

건물 구분

• 아파트인지, 다세대인지, 오피스텔인지 같은 구분이 표제부에 잡힙니다.

면적

• 전용면적, 대지권 관련 정보가 함께 나오는 경우가 있습니다.
• 전세대출이나 보증보험에서 면적 기준이 걸리는 경우가 있어 대충 넘기면 나중에 애매해집니다.

집합건물 포인트

• 아파트·오피스텔 같은 집합건물은 “전유부분”과 “대지권”이 같이 연결됩니다.
• 대지권이 정상인지, 대지권에 제한 문구가 있는지까지 한 번 보는 게 좋습니다.

 

 

 

갑구 핵심

갑구는 소유권 라인입니다.
여기서 보는 건 “누가 주인인가”와 “소유권에 문제는 없는가”입니다.

 

소유자

• 계약 상대가 진짜 소유자인지 확인합니다.
• 등기부 소유자 이름과 신분증 이름이 일치해야 합니다.
• 공동명의면 공동명의자 전원의 동의와 서류가 필요한 상황이 생길 수 있습니다.

지분

• 공동명의일 때 지분이 적혀 있습니다.
• 지분이 쪼개져 있으면 계약 구조가 복잡해지기 쉬워 조심해야 합니다.

소유권 변동 기록

• “소유권이전”이 자주 반복되거나, 짧은 기간에 여러 번 넘어간 흔적이 있으면 일단 이유를 확인하는 게 좋습니다.
• 특히 갭 구조가 복잡한 경우는 등기 흐름이 이상하게 보일 때가 많습니다.

가압류·압류·가처분

• 이건 갑구에 나오는 경우가 많습니다.
• 나오면 “금전 문제로 권리가 묶여 있다”는 신호일 수 있습니다.
• 특히 가처분이 걸려 있으면 소유권 처분 자체가 제한되는 케이스도 있어 계약을 서두르면 위험합니다.

경매개시결정

• 이 문구가 보이면 분위기가 달라집니다.
• 경매 절차가 진행 중일 수 있으니 단순 협의로 해결될 문제인지부터 따져봐야 합니다.

 

 

 

을구 핵심

을구는 담보와 제한물권이 모이는 구간입니다.
전세·월세 계약에서 가장 중요한 줄이 여기에 있습니다.

 

근저당권

• 집을 담보로 돈을 빌렸다는 뜻입니다.
• 등기부에는 보통 “채권최고액”이 표시됩니다.
• 여기서 많은 분이 “대출 잔액”으로 착각하는데, 채권최고액은 대출금에 이자·비용까지 감안해 넉넉히 잡는 금액인 경우가 많습니다.
• 그래서 위험 판단은 “근저당이 있다 없다”만 보지 말고, 보증금과 합쳐서 집값 대비 어느 정도인지 감으로 봐야 합니다.

전세권

• 전세권이 설정돼 있으면 전세권자가 우선권을 가지는 등 권리관계가 복잡해질 수 있습니다.
• 기존 전세권이 남아 있다면 전세권자 정보, 설정 금액, 말소 여부까지 같이 봐야 합니다.

임차권등기명령

• 이 문구는 “이 집에서 세입자가 보증금을 못 받고 권리를 등기로 걸어둔 상태”일 가능성이 큽니다.
• 나왔다면 거의 무조건 이유를 파고들어야 합니다.
• 해결이 끝났다면 말소등기까지 되어 있어야 마음이 놓입니다.

지상권·지역권 같은 제한물권

• 주거용에서 흔하지 않지만, 나오면 사용·처분에 제한이 생길 수 있습니다.

신탁

• 을구나 갑구에서 신탁이 보이면 난이도가 확 올라갑니다.
• 신탁부동산은 명의자와 실제 권리자가 다를 수 있고, 임대차 계약 체결 권한이 “수탁자”에 있는 경우가 많습니다.
• 이 구조를 모르고 그냥 집주인이라고 믿고 계약하면 꼬일 수 있습니다.

 

 

 

순위번호 읽는 법

등기에는 “순위번호”가 붙습니다.
쉽게 말해 줄 서는 번호입니다.
일반적으로 먼저 설정된 권리가 우선순위를 가집니다.

 

등기원인·접수일자

• 언제 어떤 이유로 등기됐는지가 적혀 있습니다.
• 근저당이 최근에 급하게 잡혔다면 왜 그런지 질문이 나오는 게 자연스럽습니다.

말소 여부

• 중요한 권리가 “말소”로 정리돼 있어야 리스크가 내려갑니다.
• 말만으로는 부족하고, 등기부에 말소가 찍혀 있어야 끝입니다.

 

 

 

계약 전 5분 점검 순서

1단계. 대상 일치

• 표제부에서 주소·동호수·면적이 계약 대상과 일치하는지 봅니다.

2단계. 소유자 확인

• 갑구에서 소유자 이름을 보고, 계약 상대와 일치하는지 확인합니다.

3단계. 위험 문구 스캔

• 갑구에서 가압류·압류·가처분·경매 관련 문구를 먼저 스캔합니다.

4단계. 담보 규모 확인

• 을구에서 근저당권 유무와 채권최고액을 확인합니다.
• 보증금과 합쳐서 과도하지 않은지 감으로라도 계산합니다.

5단계. 임차권 흔적 확인

• 을구에서 임차권등기명령, 전세권, 신탁 같은 특이사항을 확인합니다.

 

 

 

실전에서 자주 나오는 위험 신호

근저당이 여러 개 겹쳐 있다

• 대출이 여러 갈래로 잡혀 있거나, 담보가 복잡한 구조일 수 있습니다.

임차권등기명령이 살아 있다

• 보증금 분쟁이 현재진행형일 가능성이 큽니다.

신탁부동산인데 설명이 두루뭉술하다

• “문제 없다” 말만 반복하고 수탁자, 계약권한, 동의서류가 명확하지 않으면 위험합니다.

소유권 변동이 지나치게 잦다

• 짧은 기간에 사고팔고가 반복되면 사유를 확인하는 게 안전합니다.

 

 

 

같이 보면 좋은 서류

• 건축물대장: 불법 증축, 용도, 위반건축물 여부 확인에 도움 됩니다.
• 전입세대열람, 확정일자 관련 확인: 선순위 임차인이 있는지 감 잡는 데 도움이 됩니다.
• 보증보험 가입 가능 여부 사전 체크: 가입이 막히면 이유가 있는 경우가 많습니다.

 

 

 

마무리

등기부등본 보는 법은 결국 표제부로 대상부터 맞추고, 갑구로 소유권을 확인하고, 을구로 담보·제한을 끝까지 보는 습관으로 정리됩니다.
특히 전세나 보증금이 큰 계약일수록 을구의 근저당, 임차권등기명령, 신탁 같은 문구가 핵심 리스크가 됩니다.
계약서 쓰기 직전에 최신본을 다시 뽑고, 5분 점검 순서대로만 훑어도 사고 확률은 확 내려갑니다.