LTV와 DTI 완벽 이해하기｜주택담보대출 한도 계산의 핵심 지표 총정리

LTV와 DTI 완벽 이해하기｜주택담보대출 한도 계산의 핵심 지표 총정리

“내 집 마련하고 싶은데 대출이 얼마나 나올까?”
“주택담보대출 한도 계산할 때 LTV, DTI가 중요하다는데 그게 뭔가요?”

주택담보대출의 한도를 결정할 때, 가장 중요한 기준이 바로 LTV(Loan To Value)와 DTI(Debt To Income)입니다.

이 글에서는 LTV와 DTI의 개념부터 계산 방법, 규제 비율, 실전 적용 방식까지 부동산 대출을 받기 전 꼭 알아야 할 정보를 한눈에 정리해드립니다.

 

 

 

LTV란? (Loan To Value, 주택담보인정비율)

LTV는 담보로 제공한 부동산 가치 대비 대출받을 수 있는 비율을 의미합니다.

LTV = 대출 가능 금액 ÷ 담보가치 × 100(%)

예시: 담보주택 시세가 5억 원, LTV가 70%라면 → 최대 3.5억 원 대출 가능

LTV는 지역, 주택 보유 수, 대출 목적 등에 따라 달라집니다.

 

 

 

2025년 기준 주요 LTV 규제 비율

구분	조정대상지역	비규제지역
무주택자	70%	80%
1주택자 (기존주택 매도 조건)	60%	70%
다주택자	사실상 제한	가능하나 제한적

 

생애최초구입자, 청년, 신혼부부는 LTV 우대 적용 가능 (최대 80~85%)

 

 

 

DTI란? (Debt To Income, 총부채상환비율)

DTI는 연소득 대비 연간 부채 상환액의 비율입니다.

DTI = 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100(%)

예시: 연소득 6,000만 원, 연간 상환액 2,400만 원 → DTI = 40%

DTI는 대출자의 상환 능력 중심 평가 지표입니다.

 

 

 

DTI 규제 기준 (2025년)

구분	일반지역	조정대상지역	투기과열지구
기준	50% 이하	40% 이하	40% 이하

 

DTI는 신용대출, 전세대출 등 모든 부채 원리금 합산 기준으로 적용됩니다.

 

 

 

LTV와 DTI 비교 정리

항목	LTV	DTI
기준	담보가치 중심	소득 중심
적용 방식	담보 물건 기준	대출자 개인 기준
계산식	대출금 ÷ 담보가치	원리금 ÷ 연소득
규제 방식	지역·보유 주택 수 기준	총부채 기준
실전 영향	대출 한도 제한	승인 여부 결정

 

 

 

실전 적용 팁

• LTV는 최대 한도, DTI는 실제 승인 여부
• 여러 대출이 있다면 DTI가 먼저 막힌다
• LTV는 주택의 종류·지역·보유 수에 따라 달라짐

 

 

 

실제 적용 예시

• A씨: 연소득 5천만 원, 무주택자, 수도권 아파트 4억 원 매입
  • LTV 70% → 2.8억 가능
  • DTI 40% → 대출 한도 약 2.3억
  • 최종 대출 한도 = 2.3억 (DTI 기준)
• B씨: 연소득 1억 원, 1주택자, 지방 아파트 5억 원 매입
  • LTV 70% → 3.5억 가능
  • DTI 50% → 대출 한도 약 3.5억
  • 최종 대출 한도 = 3.5억 (LTV 기준)

 

 

 

마무리 정리

• LTV는 담보 기준, DTI는 소득 기준
• 두 지표는 함께 적용되며, 보수적인 기준이 우선
• 대출 전 연소득, 기존 부채, 담보 시세 반드시 함께 분석해야 함

대출한도가 기대보다 적게 나왔다면, LTV와 DTI 중 어느 쪽이 막혔는지 먼저 따져보세요.
그래야 한도 상향 또는 구조조정 전략이 가능해집니다.